2025年建築基準法改正とリフォームへの影響

 

2025年4月に建築基準法が改正されることをご存知でしょうか？

この改正は、住宅の省エネ化や構造安全性の向上などを目的としたもので、新築だけでなくリフォームにも大きな影響を与えます。

今回のコラムでは、2025年の建築基準法改正「４号特例の縮小」で何が変わるのか、リフォーム費用や手続きはどうなるのか、そしてどのような点に注意すべきかを分かりやすく解説していきます。

 

 

 

今回の改正は、地球温暖化対策や近年の地震による住宅倒壊などを背景に、住宅の省エネ性能の向上と構造安全性の確保を目的としています。

　これは、建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律案に基づき、2030年度以降新築される住宅・建築物について、ZEH・ZEB基準の水準の省エネルギー性能の確保を目指し、整合的な誘導基準・住宅トップランナー基準の引上げ、省エネルギー基準の段階的な水準の引上げを遅くとも2030年度までに実施するためです。

 

主要な変更点としては、以下の点が挙げられます。

1. 4号特例の縮小

一戸建て住宅のほとんどが建築確認・検査、審査を省略できなくなります

床面積200㎡以下の平屋建てを除く多くの住宅で構造審査が必要になります

 

2. 省エネ基準の適合義務化

すべての新築住宅・建築物に省エネ基準への適合が義務付けられます

2030年までにZEH基準水準への引き上げが予定されています

 

3. 構造関連の変更

木造建築物の構造計算に関する規模基準が変更

断熱材や太陽光パネルの重量増加に対応する構造安全性の確保

 

4. 既存建築物への対応

既存不適格建築物の増築時における現行基準の遡及適用が合理化

一定範囲の増築等で遡及適用しない規定・範囲が追加

 

 

4号特例とは？

4号特例とは、建築基準法で定められた確認申請の審査を一部省略できる制度です。 これは、木造2階建て以下かつ延べ面積500㎡以下の住宅に適用され、構造計算の審査などが省略されていました。

 

2025年改正で何が変わる？

建築確認・検査の対象となる建築物の規模の見直し等は、施行日（令和７年４月１日）以後に工事に着手するものについて適用されます。

つまり、これまで4号特例の対象だった住宅のリフォームでも、構造計算書などの提出が求められるようになり、確認申請の手続きが複雑化することが予想されます。

 

4号特例縮小の背景

4号特例が見直される背景には、近年の省エネ基準の厳格化や、大地震による住宅倒壊の発生、そして耐震偽装問題の発覚などがあります。 これらの問題を受けて、住宅の省エネ性能と構造安全性の確保をより強化するために、4号特例の縮小が決定されました。  

 

リフォーム費用への影響は？

確認申請の手続きが複雑化するということは、それだけ設計や審査にかかる費用も増加する可能性があります。

また、構造計算に対応するために、建物の補強工事が必要になるケースも考えられます。 これらの費用増加は、リフォーム全体の費用にも影響を与える可能性があります。 

 

工事期間への影響は？

確認申請の手続きや構造計算に時間がかかることで、リフォーム工事の全体的な期間が延びる可能性も考えられます。

 

注意点

2025年4月以降にリフォームを検討している方は、これまで4号特例の対象だった木造2階建て以下の住宅でも、確認申請や構造計算が必要になる場合があることを理解しておく必要があります。

　特に、大規模なリフォームや間取り変更を伴うリフォームを検討している方は、事前に専門家へ相談し、既存の図面などを保管しておくことをおすすめします。 

 

 

フルリフォームにおける確認申請

フルリフォームとは、間取り変更や内装・設備の全面的な改修など、住宅の大規模なリフォームを指します。 フルリフォームを行う場合は、基本的に確認申請が必要です。 

 

2025年改正による変更点

2025年の建築基準法改正により、木造2階建て住宅のフルリフォームでも、構造計算の審査が必要になります。 これにより、確認申請の手続きが複雑化し、費用や期間が増加する可能性があります。 

 

　フルリフォームを計画する際は、2025年改正による変更点と、それに伴う費用や期間の増加を考慮する必要があり、4号特例の縮小の影響を受けずに大規模リフォームを行うためには、2025年3月までにリフォーム工事に着工しておく必要があります。

　施工体制の確保、打ち合わせや準備に時間もかかりますので、近い将来リフォームを考えている方は、まずは適切なリフォームの内容やタイミングについて一度ご相談されることをおすすめします。

【目安】

2025年1月　プラン・お見積もり

2025年2～３月　ご契約・着工　

 

再建築不可物件への影響

　再建築不可物件とは、敷地が建築基準法上の接道義務を満たしておらず、新たに建物を建て直すこと（新築）が認められない物件のことです。 2025年の改正では、こうした再建築不可物件の場合でも、大規模なリフォームを行う際に、確認申請が必要となるケースが増える可能性があります。 これは、改正によって既存不適格建築物に対する規制が強化されるためです。ただし、小規模なリフォームを活用したり、接道条件を改善したりすることで、大規模リフォームが可能になるケースもあります。

 

注意点

●確認済証・検査済証の重要性

2025年4月以降、木造2階建てや200㎡を超える平屋建ての大規模リフォームには建築確認申請が必要となります。

この際、既存建物が建築基準法に適合していることを証明するための新築時に交付された確認済証・検査済証が重要な書類となります。

 

確認済証・検査済証の有無による影響

確認済証・検査済証がある場合

完了検査後の建物の改修内容を確認するだけでよく、現状調査の範囲を絞り込むことができます

リフォーム計画がスムーズに進められます

 

確認済証・検査済証がない場合

建物が違反建築物か既存不適格かの判断が必要になります

大規模リフォームの実施が困難になる可能性があります

 

対応策と注意点

再建築不可物件への影響

　検査済証がない再建築不可物件では、大規模リフォームが実施できなくなる可能性が高くなります

　再建築不可物件の場合は、リフォームの選択肢が狭まる可能性もあるため注意が必要です。 また、確認申請の手続きや構造計算など、専門的な知識が必要となるため、リフォーム会社に相談し、計画を進めることをおすすめします。

 

 

　2025年の建築基準法改正後も、確認申請が不要な水回りリフォームはあります。 例えば、以下のような小規模なリフォームであれば、確認申請は不要です。

 

● 仕上げのみの張り替え

対象

屋根・外壁・床・階段踏板の「表面仕上げ材」を同程度の素材で張り替える場合

ポイント

構造体（柱・梁・耐力壁・主要な床合板・主要な基礎）に手を加えない

既存からの荷重変化や耐震性能の低下がほとんどない

 

● 部分的な補修（過半を下回る範囲）

対象

壁や床合板、柱・梁などを一部交換するが、その合計が各構造要素の1/2未満にとどまる工事

ポイント

例えば「壁の一部のみ張り替える」「梁の数本だけ交換する」といった軽微な改修

ただし補修対象が複数にわたり、合算で「過半を超える」と判断されるリスクあり。

 

●用途変更を伴わない設備（水まわり）更新・耐久性向上の工事

 

対象

キッチンやユニットバスの交換、配管・電気設備の更新など

ポイント

建物の用途や構造に大きく影響しない

間仕切りや開口部を大きく変えない

 

これらのリフォームは、建物の構造や安全性に影響を与えない範囲で行うものであれば、確認申請は不要です。  

 

 

 

 

 水回りリフォームを行う際に利用できる補助金制度もあります。

例えば、以下のような補助金制度があります。

 

●住宅省エネ2025キャンペーン:全世帯を対象に、省エネ性能の高い住宅設備の導入を支援する補助金制度です。

 

●介護保険: 高齢者や障がい者が暮らしやすいように、浴室やトイレに手すりを設置するなどの改修工事に補助金が出ます。

 

●地方自治体独自の補助金・助成金: 各自治体で、省エネリフォームやバリアフリーリフォームなどに補助金制度を設けている場合があります。 

 

●長期優良住宅化リフォーム推進事業: 長期にわたって良好な状態で使用できる住宅にするためのリフォーム工事を支援する補助金制度です。  

 

これらの補助金制度を利用することで、水回りリフォームの費用負担を軽減できる可能性があります。

 

 

　2025年の建築基準法改正は、リフォーム計画に大きな影響を与えるため、事前に変更点や注意点などを理解しておくことが重要です。 確認申請の必要性や構造計算、費用や期間など、疑問点があれば、お気軽にリフォーム会社へご相談ください。

今回の改正は、住宅の省エネ性能の向上と構造安全性の確保を目的としたもので、長期的に見ると、住宅の資産価値向上や、より快適で安全な暮らしの実現につながると考えられます。

リフォーム＆増改築えさかは、お客様一人ひとりのニーズに合わせた最適なリフォームプランをご提案し、安心してリフォームを進められるよう、全力でサポートさせていただきます。

 

 

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